问答题

　　1、房地产定价中要考虑哪三个方面的因素？

　　主要要考虑成本因素、购买者因素和竞争因素。

　　2、房地产定价中的成本导向、购买者导向和竞争导向的定价是如何操作的？

　　1） 成本导向定价

　　A、 成本加成定价法是指开发商按照所开发的物业的成本加上一定的百分比的加成来制定房地产的销售价格。

　　B、 目标定价法  是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。

　　2） 购买者导向定价法

　　A、 认知价值定价法  是指开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。

　　B、 价值定价法   与认知价值定价法不同。后者是“高价格，高价值”的定价哲学，它要求公司的价格水平应与顾客心目中的物业价值相一致。而价值定价法则要求价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量”，即“价廉物美”。

　　3） 竞争导向定价

　　A、 领导定价法  处于市场领导者地位的开发商可以采用领导定价法。

　　B、 挑战定价法   挑战定价法的定价比市场领导者的定价稍低或低得较多，但其所开发的物业在质量上与市场领导者的相近。

　　C、 随行就市定价法  是指开发商按照行业中同类物业的平均现行价格水平来定价。

　　3、房地产定价中有哪些定价技巧？

　　1） 价格折扣与折让

　　A、 期房折扣

　　B、 现金折扣

　　C、 数量折扣

　　D、 职能折扣（又叫贸易折扣）

　　E、 季节折扣

　　F、 折让

　　2） 心理定价

　　A、 声望定价

　　B、 尾数定价

　　C、 吉祥数字定价

　　D、 招徕定价

　　3） 差别定价

　　A、 顾客差别定价

　　B、 形式差别定价

　　C、 形象差别定价

　　D、 地点差别定价

　　E、 时间差别定价

　　4） 产品组合定价

　　A、 产品线定价

　　B、 选择品定价

　　C、 补充品定价

　　D、 产品束定价

　　4、价格变动对生产者和消费者分别有哪些影响？

　　1）房地产商的价格变动  削价、提价。削价可提高销售量，掌握市场主动权，尽快收回在空置物业上的资金。提价可使开发商得到更高的利润。

　　5、房地产营销的基本理念主要体现在哪些方面？

　　房地产营销基本理念可从十二个方面来考察：

　　1）区域营销；2）信息营销；3）竞争营销；4）全面营销；5）全过程营销；6）全员营销；7）专业营销；8）服务营销；9）品牌营销；10）文化营销；11）非价格化营销；12）目标转移营销。

　　6、什么是物业管理？

　　物业管理是房地产开发的延续，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式，其对消费环节的市场有着培育和完善的作用。

　　7、熟悉物业管理工作对房地产估价师有什么意义？

　　熟悉物业管理工作对于房地产估价师的估价工作有着重要的作用，它能使估价师掌握物业消费过程的特点、物业使用过程中经营收益和费用的类型及其确定方式、物业管理对房地产价值的影响，以及产权形式对物业价值的影响。

　　8、物业管理的内容主要包括哪些方面？是如何具体体现的？

　　1） 制定管理计划

　　A、 确立目标

　　B、 检查物业质量状况

　　C、 形成租金方案和出租策略

　　D、 提出预算（包括管理费）

　　E、 签订物业管理委托合同

　　F、 物业管理记录和控制。

　　2） 市场宣传

　　3） 制定租金收取办法

　　4） 物业的维修养护

　　5） 安全保卫

　　6） 协调与业主和承租人的关系

　　7） 组织与控制

　　9、写字楼物业是如何分类的？哪些因素对该分类有影响？

　　主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。分类的影响因素主要有：

　　1）位置；2）交通方便性；3）声望或形象；4）建筑形式；5）大堂；6）电梯；7）走廊；8）写字楼室内空间布置；9）为承租人提供的服务；10）建筑设备系统；11）物业管理水平；12）承租人类型。

　　10、如何选择写字楼物业的承租人？

　　1） 承租人的商业信誉和财务状况；

　　2） 所需面积的大小；

　　3） 需要提供的物业管理服务。